شما به اصول و ضوابط اعتقاد دارید؟ اشتباه نکنید این سؤال قرار نیست مواضع سیاسی شما را روشن کند. ما در اینجا قرار است درباره‌ی ضوابط و اصول ساخت‌وساز ساختمان‌ صحبت کنیم. سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌های کشور با همراهی مرکز مطالعات برنامه‌ریزی شهری و روستایی، قوانین و مقررات ساخت‌وساز را تنظیم کرده است. سازندگان با بررسی و مطالعه‌ی این قوانین پیش از هر اقدامی از قوانین ساخت و ساز شهری مطلع خواهند شد و مشکلات حقوقی و مسائل دیگر گریبان‌شان را نخواهد گرفت.

قدم اول: پروانه ساخت ساختمان

اولین قدم برای ساخت‌وساز ساختمان، دریافت پروانه‌ی ساخت است. سازندگان در شهرستان باید به شهرداری، روستاییان به دهیاری و کلان‌شهر‌ها به دفاتر الکترونیک شهری را باید مراجعه کنند. اولین قدم را با پرداخت عوارض شهرداری و صدور پروانه‌ی ساختمان برمی‌دارید. کمیسیون ماده ۱۰۰، شهرداری‌ها را موظف به رسیدگی و پیگیری املاکی کرده است که فاقد پلاک ثبتی هستند یا خارج از محدوده‌ی حریم شهرسازی ساخته شده‌اند. اطلاعات درج‌شده در این پروانه شامل این موارد است: مساحت زیربنا، تعداد طبقات مجزا برای ساخت، شماره‌ی پلاک ثبتی ملک، مشخصات کامل مهندسین ناظر، نوع اسکلت ساختمان، کروکی زمین، تاریخ صدور پروانه ساختمانی و مشخصات پیمانکار.

نکته‌ی حائز اهمیت این است که ساختمان‌هایی با تاریخ پروانه‌ی ساخت قبل از تصویب نقشه‌ی جامع شهری، مشمول ماده‌ی ۱۰۰ قانون شهرداری نمی‌شوند. حالا اگر مالک و سازنده برخلاف تعهدات و کاربری تعیین‌شده دست به‌ ساخت‌وساز بزند، باید منتظر چه حکمی باشد؟ در این‌صورت موظف به تخریب ساختمان خواهد بود. اگر امکان تخریب نباشد، فرد خاطی چاره‌ای جز پرداخت جریمه ندارد.

مراحل گرفتن پروانه‌‎ی ساخت به این ترتیب است: تشکیل پرونده، بررسی نقشه، طراحی نقشه ساختمان، پرداخت عوارش ساختمانی، گردآوری مدارک پیش‌نویس و در نهایت چاپ پروانه.

یک عملیات اساسی؛ شروع ساخت‌وساز

از نکته‌های مهم شروع کار عمرانی و ساختمان‌سازی، عملیات ساختمانی است که مراحل مختلفی را شامل می‌شود:

1. گودبرداری: این مرحله را با عنوان عملیان خاکی هم می‌شناسند. در مرحله‌ی گودبرداری اقدام‌هایی همچون خاک‌برداری، حفاری چاه‌ها و مجاری آب و فاضلاب، خاک‌ریزی، پی‌کنی و حفاری را شامل می‌شود.
2. تغییر و جابه‌جایی دیوارهای ساختمان و قسمت‌های اصلی سازه برای توسعه و اضافه‌کردن بنا.

اصولی و دقیق قوانین ساخت و ساز شهری

هر قسمت یک قانون مشخص

حالا که پروانه‌ی ساخت را گرفته‌اید و مراحل گودبرداری و ساخت‌وساز را تا نقطه‌ی مشخصی پیش برده‌اید، وقت آن است تا براساس قوانین مشخص، هر بخش را به تدریج تکمیل کنید. از ین مسأله شروع می‌کنیم که شرایط احداث بنا در املاک زیر ۱۰۰ مترمربع به چه صورتی انجام می‌شود؟

در تازه‌ترین قوانین ساخت و ساز شهری قطعات قالب تفکیک بزرگ است و احداث ساختمان در قطعات کوچک همجوار آنها به زیبایی و بافت درونی شهر لطمه می‌زند. بنابراین در این مناطق صدور پروانه‌ی ساختمانی برای قطعات کمتر از ۱۰۰متر مربع «باقی‌مانده ملک پس از رعایت برهای اصلاحی» ممنوع است. هرچند تبصره‌ای برای این مورد اعلام شده که براساس آن در مناطقی برای قطعات کوچک‌تر نیز پروانه‌ی ساخت صادر می‌کنند.

قوانین زیربنایی

چنانچه بعد از تخریب ملک، عرض آن بیشتر از مقدار درج‌شده در سند ملکی باشد، مالک موظف به اصلاح سند خواهد بود. راه دیگر این است که متراژ اضافی بر عرض در سند علاوه بر درز انقطاع از طرفین رها شود. کمی سخت شد؟  حق دارید. مشخص نیست بعضی از واژه‌های تخصصی املاک از کجا می‌آیند. ولی معنی درز انقطاع خیلی ساده فاصله‌ای است که باعث جدا شدن می‌شود. این مفهوم از آنجا اهمیت دارد که اگر زلزله‌ای رخ دهد و ساختمان‌ها چسبیده به هم باشند، اصطلاحاٌ به یکدیگر لگد می‌زنند و این موضوع منجر به آسیب و تخریب مضاعف می‌شود. به‌همین دلیل باید شکاف و درزی بین ساختمان‌ها لحاظ شود. اگر ارتفاع ساختمانی بیشتر از ۱۲متر باشد، ملزم به رعایت درز انقطاع است.

مورد مهم تراکم ساختمان

تراکم ساختمانی به‌صورت درصد محاسبه و اعلام می‌شود. این شاخصه میزان و تعداد ساختمان‌های مسکونی، اداری، تجاری و… که در محدوده‌ای مشخص ساخته شده باشند را به‌عنوان معیاری برای سنجش شهرسازی مورد استفاده قرار می‌دهند. به‌همین دلیل یکی از شرایط ساخت‌وساز شهرها و تصمیم‌گیری درمورد طرح‌های تفصیلی و جمعیت و تصمیم‌گیری‌های خرد و کلان شهری، شاخصه‌ی تراکم ساختمان است. عوامل مؤثر بر تراکم ساختمان شامل این موارد می‌شوند:

• قیمت زمین و ملک
• هزینه‌ی ساخت مسکن
• کاربری ساختمان
• مساحت قطعات
• جمعیت منطقه
• عرض معبر
• نسبت ابعاد قطعات
• درنظر گرفتن فضای باز حداقلی برای ساکنین
• امکان تابش اشعه زمستانی به بدنه‌ی جنوبی ساختمان

اگر بنای موجود ملکی بیش از حد تراکم مجاز باشد، جهت دریافت پروانه‌ی جدید بنای موجود به‌عنوان حقوق مکتسبه درنظر گرفته می‌شود. به‌طور کلی، پروانه‌ها فقط با کاربری مسکونی صادر می‌شوند. اگر ملک با کاربری تجاری یا اداری داشته باشد، متراژ موجود در پروانه‌ی جدید با کاربری قبلی به‌عنوان حقوق مکتسبه درنظر گرفته می‌شود. اگر ملک مورد بحث، موارد اصلاحی خاص یا عقب‌نشینی داشته باشد، حدود ۱۸۰درصد میزان مساحت اصلاحی به میزان اولیه‌ی تراکم که ۱۲۰درصد مساحت زمین، اضافه خواهد شد.

تراکم ساختمانی را چگونه محاسبه کنیم؟

درصد تراکم ساختمان را مأمورین شهرداری محاسبه می‌کنند و به‌صورت درصد در اختیار افراد قرار می‌دهند. این عدد معمولاٌ ۱۰۰، ۱۲۰ یا ۱۸۰ است. به‌طور مثال در زمینی با متراژ ۵۰۰متر مربع و سطح اشغال ۶۰درصد، می‌توان در ۳۰۰متر مربع آن زمین به ساخت‌وساز پرداخت. در چنین مثالی، اگر ضریب زیربنا ۱۸۰درصد باشد، ساخت آپارتمانی ۳ طبقه موردی ندارد.

۹۰۰متر مربع زیربنای ساختمان = ۱۸۰ × ۵۰۰

۳طبقه ساختمان در زمینی به وسعت ۳۰۰متر مربع = ۹۰۰/۳۰۰

اصولی و دقیق قوانین ساخت و ساز شهری

تراکم ساختمان شاخص‌های مختص به‌خودش را دارد که درنظر گرفتن هرکدام برای ساخت‌وساز ضروری است. این شاخصه‌ها عبارتند از: ضریب سطح اشتغال، شاخص طبقات مجاز ساختمانی، ضریب سطح زیربنا و تراکم واحد مسکونی در سطح.

قوانین پارکینگ

ساخت پارکینگ در تعدادی زیادی از ساختمان‌ها با توجه به نقشه موجود در پروانه‌ی ساخت ضروری است. درصورتی‌که سازنده دست به ساخت پارکینگ غیرقابل استفاده‌ای بزند یا پارکینگی خلاف قوانین اصولی درنظر گرفته شده بسازد، به‌دلیل تخلف ملزم به پرداخت جریمه است.

پارکینگ‌ ساختمان‌های مسکونی باید برای هر خودرو ۲.۵ متر عرض داشته باشند. در پارکینگ‌هایی با این متراژ دو اتفاق برای دو خودرو خواهد افتاد:

1. عرض ۵ متر برای پارکینگ‌هایی که دو طرفش دیوار قرار دارد.
2. پارکینگ‌هایی که یک طرف آن دیوار و طرف دیگر ستون است، عرض باید ۴.۷۵ لحاظ شود.

ارتفاع پارکینگ را از کف تمام شده تا زیر پایین‌ترین محل سازه‌ محاسبه می‌کنند. ارتفاع مجاز برای پارکینگ‌های کوچک حداقل ۲.۲۰ سانتی‌متر و برای پارکینگ‌های متوسط و بزرگ ۲.۴۰ سانتی‌متر است.